คำถามทั่วไป ที่นักลงทุนอสังหาควรรู้

การลงคอนโดที่พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ อยู่ในท็อป 8 ทำเลผลตอบแทนค่าเช่า 7-10%

ข้อคิดก่อนเลือกลงทุนอสังหาฯ แบบการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) 

  • อสังหาฯ นั้นจะต้องอยู่ในทำเล ที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย มากกว่า อยู่อาศัยเองระยะยาว อาทิเมืองท่องเที่ยว หรือ นิคมอุตสาหกรรม

เนื่องจากทำเลลักษณะนี้ ผู้เช่า มักมาเพื่อพักผ่อน หรือ ทำงานระยะสั้น ไม่ได้อาศัยถาวร เช่นในเขต กทม. รวมถึง life style และ ความต้องการ ที่อยากได้บริการสะดวก สบาย ครบวงจร ที่สำคัญ เมืองเหล่านี้ จะต้องมีอัตราการเจริญเติบโต มีคนอยากมา มากกว่า ย้ายหนีออก

ที่สำคัญ จะต้องมองเห็นแนวโน้มที่ดี ทั้งราคาซื้อ-ขาย เพราะ หากวันนึงจะต้องขายอสังหาฯ ชิ้นนั้นออกมา จะต้องอยู่ในทำเลที่คนทั่วไปรู้จัก และควรมีกำไร ไม่จำเป็นเอาตัวเราไปเสี่ยงกับ ทำเลที่เติบโตช้า หรือ ไม่มีจุดเด่นมากพอทำให้ราคาไม่วิ่ง จนไม่คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนไป

  • มีการบริหารจัดการ ดูแลสภาพทรัพย์สิน ให้ดูดี เป็นระเบียบเรียบร้อย

การดูแลสภาพโครงการให้ปลอดภัย และน่าอยู่ ไม่ใช่เรื่องง่าย รวมถึงปัญหาจุกจิกในการบำรุงรักษา
การเลือกลงทุนในโครงการ ที่มี มืออาชีพ ดูแลย่อมดีกว่า ปล่อยให้เจ้าของอสังหาฯ ดูแลกันเองตามยถากรรม
ถ้าเจอโครงการแบบนี้ต่อให้ทำเลดีเพียงใดบอกได้เลย ว่า เละ ครับ

วิธีการดู ให้เลือกจาก Portfolio Management ยิ่งมีประสบการณ์ มีชื่อเสียง หรือ จำนวนโครงการที่เคยบริหารมาก ทำให้ผู้ซื้อตามไปหาข้อมูลได้ง่าย
ไม่ว่าจะไปชมโครงการเหล่านั้นด้วยตัวเอง หรือ แม้แต่การติดต่อสอบถามจากลูกบ้าน ถึงความพึงพอใจที่ได้รับ มีปัญหาเรื่องใดบ้าง เป็นต้น

  • ที่มาของผลตอบแทน และระยะเวลา ทุกอย่างชัดเจน ต้องแสดงที่มาที่ไปของตัวเลขได้

ปัจจัยในการตัดสินใจ ไม่ควรมองแค่ที่ เรื่องของผลตอบแทนสูง ระยะเวลามากเข้าไว้ หรือ ถูกชักจูงจนลืมข้อเท็จจริงที่ว่า ธุรกิจทุกอย่างมีต้นทุนดังนั้น ก่อนเลือกลงทุนให้ซักถามรายละเอียด เรื่องผลตอบแทนให้แน่ใจว่าสิ่งที่จะได้รับ ไม่เกินความเป็นจริงจนเกินไป

Yield (ยิลด์) ในที่นี้หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเป็นหัวใจหลักสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งเปรียบเสมือนเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาเช่าสอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้คำจำกัดความของ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

  • Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

  • Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

ซึ่งเปรียบเสมือนกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุนโครงการดังกล่าว ทั้งนี้รูปแบบของการการันตีผลตอบแทนนี้ มักพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก

เราสามารถได้กำไรถึงสองเด้งจากการปล่อยเช่าคอนโด คือ

  • Yield อัตราผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หรือผลตอบแทนจากการที่เราปล่อยเช่าคอนโดนั่นเองครับ ซึ่งโดยปกติแล้ว ในการลงทุนกับคอนโด เราควรเลือกโครงการที่มีอัตราผลตอบแทนมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 2% พูดง่ายๆ ว่า Yield ควรสูงประมาณ 6-8% เพื่อไม่ให้เรารับภาระที่หนักจนเกินไปครับ
  • Capital Gain ส่วนต่างกำไรจากการขายต่อ อัตราส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายต่อ หรือ ผลตอบแทนจากการขายต่อคอนโดหรืออสังหาฯ นั้นๆ นั่นเองครับ ซึ่งราคาก็จะเพิ่มขึ้นไปตามกาลเวลา เพราะที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัดครับ

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

ตามกฎหมายห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือบ้านได้ แต่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทคนไทยเพื่อมีสิทธิในการซื้อที่ดินพร้อมอสังหาฯ

วิธีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทคนไทย โดยให้คนไทยถือหุ้น 51 % ขึ้นไป และชาวต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% และต้องนำหลักฐานทางการเงินของผู้ถือหุ้นคนไทยทุกคนมาแสดวงว่าไม่ใช่เงินที่มาจากชาวต่างชาติ

  • ค่าทำเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน หรือ ราคาขาย เลือกคำนวณจากราคาที่สูงกว่า
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน แต่ยกเว้นไม่ต้องชำระในกรณีที่ถือครองกรรมสิทธิเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ถ้าชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ มีข้อยกเว้นไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

คำถามนี้คงไม่มีคำตอบที่ตายตัว ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อต้องการจะลงทุนในลักษณะไหน ถ้าซื้อ ตอนพรีเซลข้อดีคือ ซื้อได้ในราคาที่ถูก แต่ใช้ระยะเวลานานกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ถ้ารอซื้อเมื่อโครงการกำลังก่อสร้าง ข้อดีคือระยะเวลาในการลงทุนสั้นลง และเริ่มประเมินโครงสร้างและโครงการได้คร่าวๆว่าจะออกมาตามแพลนที่ทางโครงการวางไว้หรือไม่ หรือบางคนนิยมลงทุน กับอสังหาฯที่สร้างเสร็จเรียบร้อยพร้อมเข้าอยู่ อาจจะเป็นมือหนึ่งหรือ มือสองก็ได้ ข้อดี คือ ได้ของพร้อมเข้าอยู่ หรือพร้อมปล่อยเช่าได้ทันที นั่นหมายถึงลงทุน แล้วได้ผลตอบแทนทันที และถ้าจังหวะดีๆ อาจจะซื้อได้ในราคาที่ถูก จากคนที่ต้องการขายด่วน แต่ข้อเสียคือคุณต้องจ่ายเต็มจำนวนภายในครั้งเดียว

คุณสามารถกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาฯได้ แต่ต้องขึ้นอยู่กับว่าคุณมีความสามารถที่จะกู้เงินได้หรือไม่ ถ้าได้ ได้มากน้อยแค่ไหน ซึ่งอันนี้ธนาคารจะพิจารณาจากรายรับของลูกค้า ความสามารถในการชำระหนี้คืนให้ธนาคารและหลักเกณฑ์การพิจารณาอื่นๆของแต่ละธนาคาร

ปกติแล้วเมื่อวางเงินมัดจำแล้ว จะไม่มีการคืนเงินมัดจำไม่ว่ากรณีใดๆ หรือในกรณีที่คุณวางเงินจองกับทางโครงการ แล้วเปลี่ยนใจ อยากได้อีกห้อง กรณีนี้คุณอาจจะทำได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องขึ้นอยู่ข้อกำหนดของแต่ละโครงการ

โฉนดในประเทศไทยมีหลายประเภท แต่เราขอกล่าวถึง โฉนดห้องชุด หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล เจ้าของห้องชุดสามารถทำนิติกรรมการซื้อ ขาย จำนอง หรือ ขายฝากได้

ถ้าต่างชาติ มี ใบอนุญาตการทำงาน (work permit) สามารถเปิดบัญชีเงินฝากได้ทุกธนาคารในประเทศไทย แต่ถ้าไม่มี ใบอนุญาตการทำงาน ต้องดูเงื่อนไข ของแต่ละธนาคาร

การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้าน หรือ คอนโด จะต้องไปจดทะเบียนและกระทำการที่สำนักงานที่ดิน ที่รับผิดชอบในเขตนั้นๆ ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ข้ามเขตได้

ปรึกษาการลงทุน

กรอกข้อมูลของท่าน เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาติดต่อกลับไปเพื่อแนะนำการลงทุน



ท่านสามารถโทรสอบถามได้โดยตรงที่เบอร์ +669-0404-0423 หรือสอบถามผ่านทางอีเมล contact@selectcenter.co.th

คำถามเตรียมพร้อม ก่อนลงทุนอสังหา

ก่อนการเริ่มธุรกิจทุกประเภท สิ่งแรกที่นักลงทุนรวมถึงนักธุรกิจส่วนใหญ่จะทำคือ การสำรวจตลาด เพื่อให้แน่ใจว่าเมื่อเริ่มลงทุนไปแล้วจะมีลูกค้าหรือไม่ การลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นเดียวกัน ที่ต้องสำรวจตลาดโดยมองจากปัจจัยภายนอกของพื้นที่อสังหาฯ ที่ต้องการลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทาง ว่าตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหรือไม่

การเริ่มสำรวจตลาดให้มองอสังหาฯ ที่คุณต้องการลงทุน ว่าคุณจะมีลูกค้ามาเช่าที่อยู่ของคุณหรือไม่? เพราะลูกค้าไม่ได้มองอสังหาฯ ในรูปแบบธุรกิจเหมือนกับคุณ แต่พวกเขากำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายในราคาที่คุ้มค่าต่อพวกเขา นี่จึงเป็นข้อแรกที่คุณต้องตีโจทย์ให้ได้ว่าอสังหาฯ ที่คุณกำลังจะลงทุนมีตลาดรองรับใช่หรือไม่?

แม้ว่าคุณจะเจอทำเลของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโด กลางเมืองใกล้แนวรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง และคุณได้ไปสำรวจมาแล้วว่าคอนโดนี้เป็นจุดยุทธศาตร์ทองที่ใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ห้างสรรพสินค้า ตลาดสด โรงพยาบาล แต่คุณก็ต้องแน่ใจด้วยว่าคอนโดที่จะลงทุนนั้นจะมีคนมาเช่าหรือซื้อต่อ หรือไม่?

วิธีการคิดนี้ใช้วิธีการเหมือนกับการหากลุ่มเป้าหมายเวลาทำการตลาดทั่วไปคือ ลองตั้งถามถึงลูกค้าของคุณ ว่าเขาเป็นใคร ทำงานที่ไหน เดินทางอย่างไร กิจวัตรประจำวันเป็นอย่างไร เงินเดือนเท่าไหร่ที่สามารถจ่ายค่าเช่าห้องของคุณได้

ทำไมถึงต้องใช้วิธีคิดนี้? เนื่องจากการการลงทุนอสังหาฯ ไปแล้ว แต่กลับไม่มีผู้เช่าหรือซื้อต่อเลย จะทำให้คุณต้องเสียค่าผ่อนธนาคารเองไปในแต่ละเดือน นอกจากนี้แล้วยังต้องเสียค่าซ่อมบำรุงอื่นๆ รวมถึงส่วนกลางเองทั้งหมด แทนที่จะมีผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่างวดให้ทุกเดือน ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้กับคุณเอง

รู้หรือไม่? ว่าการบริหารเงินที่ผิดพลาด อาจจะทำให้อสังหาฯ ที่คุณเล็งเอาไว้หลุดมือไปได้

ถึงคุณจะมีเอกสารเดินเรื่องครบเรียบร้อยเรียบร้อย แต่กลับมีเหตุไม่คาดฝันที่มาทำให้เงินก้อนนี้ต้องชะงักการลงทุนไป เนื่องจากการไม่ได้สำรวจภาวะหนี้สินทางการเงินของคุณให้ดีก่อน ทำให้คุณต้องรอเวลาที่ธนาคารจะอนุมัติไปอีก 2-3 เดือน เพื่อจัดการเรื่องเก่าของคุณกับธนาคารให้เสร็จก่อน แต่นั่นก็ช้าไปเสียแล้ว เพราะมีคนอื่นมาซื้อแซงหน้าคุณไปก่อน ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคต

คำถามนี้จึงต้องทำให้คุณกลับมาสำรวจสภาพคล่องทางการเงินของคุณก่อนยื่นกู้ เนื่องจากปัญหาทางการเงินของคุณจะส่งผลต่อการกู้เงินเพื่ออสังหาฯ ได้ง่ายๆ หลายคนกู้เงินไม่ผ่านเนื่องจากปัญหาทางการเงินที่ยังไม่ได้สะสางให้แล้วเสร็จ รวมทั้งทั้งปัญหาหนี้สิน หรือการค้างชำระอื่นๆ กับทางธนาคาร ซึ่งสุดท้ายแล้วธนาคารอาจจะไม่ปล่อยกู้ให้กับคุณเลยก็ได้

เป็นที่เข้าใจกันอยู่แล้วว่าทุกการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงเสมอ สำหรับการลงทุนอสังหาฯ เอง ก็มีความความเช่นกัน เนื่องจากอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนในมูลค่าสูงและส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมกับทางธนาคารจึงต้องมีการชำระค่างวดจากการกู้ยืมกับทางธนาคาร แต่การลงอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว เพราะต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ

ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาฯ นอกจากเรื่องของสภาพคล่องแล้ว ต้องคำนึงว่าจะมีคนมาเช่าห้องของเราตลอดทุกเดือนหรือไม่ เพราะเมื่อไม่มีการเช่าในเดือนนั้นๆ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะผลักภาระกลับมาที่ตัวของคุณที่ต้องทำหน้าที่จ่ายค่างวดกับทางธนาคารเอง ซึ่งนอกจากนี้อสังหาฯ อย่างเช่น ห้องคอนโด บ้าน ก็มีค่าเสื่อมโทรมที่เจ้าของเองจะต้องจ่ายเพื่อซ่อมแซม

จึงกลับมาที่คำถามสำหรับข้อนี้ ว่าคุณสามารถรับความเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้นได้หรือไม่? แต่ความเสี่ยงเหล่านี้ก็อาจจะไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคน โดยขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนอสังหาฯ ที่มีตลาดที่รองรับและภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นๆ ด้วย