ลงทุนคอนโด แบบไหนดี
Categoriesหมวดลงทุนคอนโด

ลงทุนคอนโด แบบไหนดี ? มีวิธีไหนบ้าง?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
ลงทุนคอนโด แบบไหนดี

การลงทุนคอนโดนั่นจริงๆ แล้วก็มีมากมายหลากหลายวิธี แต่นักลงทุนมักตั้งคำถามว่า ลงทุนคอนโด แบบไหนดี ? มีวิธีไหนบ้าง? แต่สามารถแบ่ง 2 กลุ่มหลักๆ ได้แก่ การลงทุนคอนโดระยะสั้น และการลงทุนคอนโดในระยะยาว ซึ่งก็มีแบ่งย่อยด้วยกันอีก 4 วิธีแบ่งเป็นกลุ่มละ 2 วิธี Select Center ได้รวบรวมมาให้ผู้อ่านสามารถทำความเข้าใจในเบื้องต้นได้ไม่ยาก และยกตัวอย่างในบางส่วนเพื่อให้สามารถเข้าใจได้สะดวกยิ่งขึ้น สำหรับบทความเพิ่มเติ่ม ลงทุนคอนโด

1. การลงทุนคอนโดระยะสั้น

มักจะเป็นการลงทุนคอนโดแบบหวังผลกำไรในระยะสั้นๆ โดยที่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนไม่ได้ตั้งใจจะถือครองคอนโดนั้นๆ นานๆ เน้นผลตอบแทนกำไรที่ไม่ต้องมากแต่ได้อย่างเร็วไว โดยการลงทุนคอนโดระยะสั้นนี้ก็สามารถแบ่งได้อีก 2 วิธีย่อย ได้แก่

การซื้อขายใบจอง หรือขายต่อรอบ Presale

นับว่าเป็นกลุ่มวิธีในการลงทุนคอนโดที่อาจจะใช้เงินต้นทุนที่น้อยที่สุดในบรรดาวิธ๊การลงทุนคอนโดทั้งหมด เพียงแค่การวางเงินจอง เงินทำสัญญา และอาจจะมีการผ่อนจ่ายเงินดาวน์ไปด้วยเท่านั้น จำนวนเงินที่ใช้อย่างเต็มที่ใช้อาจจะประมาณหลักแสนถึง 1 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ระดับ Segment และทำเลที่ตั้งของโครงการครับ จากนั้นก็ต้องรีบหาขายต่อผู้ซื้อให้ทันก่อนโครงการจะก่อสร้างเสร็จและถึงกำหนดโอนรับห้องนั้นเอง

แต่วิธีก็มีความเสี่ยงเพราะเป็นวิธีที่ง่ายและใช้เงินทุนไม่มาก คนจึงเลือกวิธีนี้กันเยอะเกิดจำนวนคู่แข่งมากมาย ซึ่งหากปล่อยขายทิ้งไม่ทันก็จะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการยื่นกู้ธนาคารเพื่อรับโอนห้องติดมือมาผ่อนเองอีก หรือในบางกรณีที่นักลงทุนคอนโดในหมวดวิธีนี้ก็เลือกที่จะทิ้งโอนห้อง ปล่อยให้ Developer ต้องรับห้องกลับมาขายใหม่เองอีกนั่นเอง

ซื้อมาขายไป หรือ Flipping

ในกลุ่มวิธีที่ 2 ของการลงทุนคอนโดระยะสั้น (แต่ในบางกรณีก็อาจจะถือครองยาวนาน) จะเน้นการถือครองเก็งกำไรไว้สักระยะหนึ่งก่อนปล่อยขายต่อหรือทำการสร้างมูลค่าเพิ่มแล้วจึงปล่อยขาย ซึ่งการลงทุนคอนโดในกลุ่มนี้จะต้องไม่เดือดร้อนที่จะรับโอนห้องมาถือครองพร้อมผ่อนจ่ายต่อนะครับ โดยการลงทุนคอนโดแบบซื้อมาขายไป หรือ Flipping ไม่ได้จำกัดเฉพาะกับคอนโดที่เป็นโครงการสร้างใหม่ หรือ Presale แต่รวมถึงโครงการมือสองหรือการลงทุนด้วยการซื้อต่อด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการจะขายต่อได้อาคารคอนโดจะต้องก่อสร้างแล้วเสร็จเห็นห้องจริงแล้วจึงปล่อยขายต่อนั่นเอง

ดังนั้นความมั่นคงทางการเงินที่จะลงคอนโดทุนระยะสั้นวิธีนี้บางครั้งอาจต้องเผื่อเงินทุนที่เป็นเงินเย็นไว้บ้าง โดยอย่างง่ายที่สุดก็คือซื้อขายต่อตามสภาพ อาจจะเป็นการปล่อยขายต่อห้องที่อยู่ในสภาพเปล่าหรือแถมเฟอร์นิเจอร์จากโปรโมชั่นของโครงการ โดยไม่มีการปรับเปลี่ยนอะไรเพิ่มเติม หรือเป็นห้องตามสภาพเดิมของเจ้าของเก่า โดยหากเป็นห้องในตำแหน่งที่ดีของอาคาร ขนาดยูนิตกำลังเป็นที่นิยม และโครงการอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ นักลงทุนอาจถือครองเก็บไว้สักระยะรอให้ราคาตลาดปรับขึ้นจึงค่อยขายต่อเพื่อเอากำไร

หรือหากไม่ต้องการถือเก็บไว้นาน การปรับปรุงรีโนเวทเพิ่มมูลค่าก่อนขายต่อก็เป็นอีกวิธีของการลงทุนคอนโดระยะสั้นกลุ่มนี้ โดยทำการรีโนเวทตกแต่งห้องให้ใหม่เอี่ยมยกชุด เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มเติมเข้าไปจากห้องเดิมด้วยราคาของเฟอร์นิเจอร์และวัสดุตกแต่งต่างๆ แล้วค่อยขายต่อในราคาที่อาจบวกกำไรเพิ่มขึ้นอีกนั่นเอง

ความเสี่ยงของการลงทุนวิธีนี้อาจต้องดูที่ศักยภาพทั้งของตัวโครงการและทำเลแวดล้อมในการทำกำไรด้วยครับ หากเป็นโครงการที่มีเรื่องอื้อฉาว ทำเลไม่มีศักยภาพ มีคู่แข่งด้านราคาเยอะ ก็มีโอกาสที่จะติดดอยเอาได้นะครับ

2. การลงทุนคอนโดระยะยาว

หลังจากเรื่องของการลงทุนคอนโดระยะสั้นแล้ว สำหรับการลงทุนคอนโดระยะยาวคือความพร้อมของเงินที่จะนำมาลงทุนซื้อคอนโดห้องสักห้องจะต้องมากพอที่จะรับโอนห้องและผ่อนจนหมดและถือครองได้นานๆ จริงๆ โดยการลงทุนในหมวดนี้นอกจากการแสวงหาผลกำไรจากการเก็งราคาขายต่อยังมีช่องทางรายได้อื่นอย่างการปล่อยเช่านั่นเอง

การซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า

ซึ่งการลงทุนซื้อคอนโดไว้เพื่อปล่อยเช่า จะมีกลุ่มผู้เช่าเป็นปัจจัยเป้าหมายที่สำคัญ เพื่อสร้างความมั่นใจได้ว่า คอนโดห้องที่ซื้อไปนั้นจะสร้างรายได้ให้เราในทุกๆ เดือน หรือไม่ทิ้งช่วงขาดผู้เช่านานนักไม่เช่นนั้นก็จะเสี่ยงแก่การติดดอยหรือปล่อยเช่าไม่ออกเช่นกัน โดยการลดความเสี่ยงที่ดีที่สุดอาจวิเคราะห์ได้จากโครงการคอนโดที่อาคารจริงสร้างเสร็จแล้วสักระยะหนึ่งและมีผู้เข้าพักอาศัยจริงให้เราสามารถหาอัตราการเข้าพัก หรือ Occupancy Rate ได้นั่นเอง โดยหากเป็นโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือเป็นรอบ Presale ก็อาจจะวิเคราะห์จากโครงการตึกอื่นๆ ที่เป็นเพื่อนบ้านละแวกใกล้เคียงได้เช่นกัน

โดยถ้าเป็นโครงการในทำเลที่มีผู้พักอาศัยเยอะ เช่น เป็นแหล่งชุมชน ใกล้แหล่งงานและศูนย์กลางบริการต่างๆ ราคาค่าเช่าอยู่ในระดับที่จับต้องได้ โอกาสการปล่อยเช่าได้ก็จะสูงขึ้น

ซื้อคอนโดแบบรับประกันค่าเช่า Rental Guarantee หรือ Yield

ในวิธีอาจจะยังไม่คุ้นเคยกันมากนัก แต่ก็นับว่าเริ่มมีปรากฎให้เห็นบ้างแล้วสำหรับโครงการอสังหาฯ คอนโด ที่เน้นเพื่อการลงทุนเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดตากอากาศตามเมืองพักผ่อนหรือคอนโดกึ่งโรงแรมที่มีเครือโรมแรมชั้นนำเข้ามาเป็นผู้บริหารจัดการนิติบุคคลอาคาร ทำให้สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นแบบโรงแรมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและมีผู้เข้าพักได้ต่อเนื่องมากกว่า จึงสามารถรับประกันรายได้ต่อห้องได้อย่างมั่นคงชัดเจนนั่นเองครับ

แต่ข้อด้อยของการลงทุนคอนโดในวิธีนี้คือเพื่อการลงทุนชนิดที่จริงจังโดยที่เจ้าของห้องอาจจะไม่มีโอกาสได้อยู่เอง หรือสามารถเข้าพักได้เพียงชั่วคราว เนื่องจากหากไม่ได้ปล่อยเช่าอย่างสม่ำเสมออาจขาดรายได้ที่จะมาจุนเจือค่าบำรุงส่วนกลางที่แพงเอามากๆ นั่นเองครับ

แต่ข้อด้อยของการลงทุนคอนโดในวิธีนี้คือเพื่อการลงทุนชนิดที่จริงจังโดยที่เจ้าของห้องอาจจะไม่มีโอกาสได้อยู่เอง หรือสามารถเข้าพักได้เพียงชั่วคราว เนื่องจากหากไม่ได้ปล่อยเช่าอย่างสม่ำเสมออาจขาดรายได้ที่จะมาจุนเจือค่าบำรุงส่วนกลางที่แพงเอามากๆ นั่นเองครับ

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนว่าจะชอบกลยุทธ์การลงทุนแบบไหน ส่วนการลงทุนคอนโดแบบไหนทำกำไรได้บ้าง มีให้เลือกลงทุนอยู่ 3 ช่องทาง เรามาดูกันว่าแต่ละช่องทางแตกต่างกันอย่างไรและช่องทางไหนเหมาะกับคุณ

ช่องทางที่ 1 : ลงทุนกับเจ้าของโครงการ (Developer)

ช่องทางนี้เป็นการลงทุนที่ง่ายที่สุดในบรรดา 3 ช่องทาง เป็นการลงทุนคอนโดที่ซื้อตรงกับเจ้าของโครงการ หรือที่เรียกว่า Developer นั่นเองถึงแม้จะเป็นการลงทุนจากกระดาษใบเดียวก็ตาม แต่เค้าสามารถทำกำไรได้คราวละเป็นแสน “คอนโดมือหนึ่งถึงแม้จะเสี่ยงว่าโครงการจะสร้างเสร็จหรือไม่ แต่ถ้าเราเลือกแบรนด์ที่ดี เลือก Developer ที่มีชื่อเสียงมีผลงาน คุณภาพไว้ใจได้ เรื่องความเสี่ยงว่าโครงการจะสร้างไม่เสร็จคงไม่ต้องกังวล”

แต่ก่อนที่เราจะลงทุนโครงการไหน เราควรหาข้อมูลและเข้าไปดูผลงานเก่าๆ ของ Developer ที่เราสนใจจะลงทุน ว่าโครงการที่ผ่านมาผลงานเป็นอย่างไร เราสามารถไปดูสถานที่จริง ดูวัสดุ ดีไซน์ ไฟฟ้า ประปา สาธารณูปโภค เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส การบริหารงานนิติบุคคลว่าเป็นอย่างไร

ข้อดีอีกข้อที่สำคัญสำหรับมือใหม่ที่ลงทุนกับ Developer ก็คือไม่เหนื่อย ไม่ต้องมานั่งเจรจาต่อรอง ไม่ต้องมาซ่อมแซมห้อง เพียงแค่นำเอกสารที่ธนาคารต้องการ ยื่นเรื่องผ่าน โอนเสร็จสรรพ ง่าย สะดวก และรวดเร็วมากค่ะ

แต่ก็ใช่ว่าการเลือกลงทุนในคอนโดมือหนึ่งจาก Developer จะมีแต่ข้อดี ข้อเสียก็มีเหมือนกัน ก็คือ “ราคาแพง” นั่นเป็นเพราะว่าอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้นทุกปี ปีละ 4-5% ดังนั้นวัสดุอุปกรณ์ อิฐ หิน ปูน ทราย ก็ย่อมขึ้นเป็นธรรมดาค่ะ เป็นเหตุให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นค่ะ

ช่องทางที่ 2 : ลงทุนในทรัพย์มือสอง (Sub sale)

คอนโดที่มีอายุไม่ว่าจะ 1 ปี 5 ปี หรือ 10 ปี หากเปลี่ยนมือจากเจ้าของคนแรก เราก็เรียกว่าเป็น “ทรัพย์มือสอง” แล้วค่ะ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์มือสองหรือคอนโดมือสองที่มีสภาพที่ดี ราคาไม่แพง แถมยังมีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่าคอนโดมือหนึ่งยังมีอีกมากค่ะ

การลงทุนคอนโดมือสอง มีจุดเด่นหลายข้อ ข้อที่เด่นที่สุดก็คือ คอนโดยุคเก่า จะราคาต่อตารางเมตรถูก อยู่ในทำเลที่ดี มีห้องขนาดใหญ่ จุดเด่นข้อนี้สำคัญอย่างไร ก็สำคัญตรงที่ว่าเมื่อราคาต้นทุนถูกลง ทำเลดี ก็ย่อมมีคนเช่า อัตราการปล่อยค่าเช่าในทำเลที่ดีก็ย่อมใกล้เคียงกันกับคอนโดมือหนึ่ง ดังนั้นเมื่อเทียบผลตอบแทน การลงทุนในคอนโดมือสองจึงย่อมดีกว่ามาก

หรืออาจเนื่องมาจากคอนโดมือสองรุ่นเก่า ไม่มี Facility ที่ดี เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ห้องประชุม ด้วยเหตุนี้จึงทำให้คอนโดจัดเก็บค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรไม่แพงเหมือนคอนโดใหม่ๆ ค่ะ

ช่องทางที่ 3 : ลงทุนจากการประมูล (Auction)

ถามว่าช่องทางนี้ต่างกับช่องทางที่ 2 อย่างไร? คำตอบก็คือ ช่องทางที่ 2 เป็นการซื้อกับเจ้าของ ซึ่งเจ้าของจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือสถาบันการเงินก็ได้ เป็นการซื้อที่ตกลงกันด้วยความพอใจ ไม่มีพิธีการยุ่งยากอะไร

ส่วนช่องทางที่ 3 หรือการประมูลนั้น เป็นการประมูลเพื่อแข่งขันกันทำราคา ใครให้ราคาที่สูงที่สุด ผู้นั้นจะได้ทรัพย์ชิ้นนั้นไป โดยทรัพย์ชิ้นนั้นจะไม่มีเจ้าของเป็นตัวเป็นตนค่ะ โดยปกติ ทรัพย์จากการประมูลนั้น ถ้าเลือกทรัพย์เป็นประเมินราคาทรัพย์ได้ ตีราคาค่าตกแต่งต่อเติมได้ ทรัพย์จากการประมูลก็ถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่สามารถทำกำไรให้ผลตอบแทนสูงสุด เพราะต้นทุนเริ่มประมูลจะต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-50%

หลักสำคัญก็คือ “การประเมินราคาทรัพย์” เราต้องรู้ให้ได้ว่าเราจะสู้ราคาทรัพย์นี้ที่เท่าไหร่ นอกจากนี้เราต้องประเมินราคาค่าซ่อมแซม ตกแต่งได้ด้วย เพราะราคาค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์จะถูกบวกไปกับต้นทุนของห้องที่ได้ประมูลมา แต่ข้อควรระวัง คือ เราต้องศึกษาข้อมูลให้ดีๆ เพราะบางห้องมีปัญหาเราก็ต้องดำเนินการตามกฎหมาย ส่วนมากจะเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับคดีความ ฟ้องร้อง ปัญหาจุกจิกที่เราไม่เคยเจอในชีวิตประจำวัน ด้วยเหตุนี้คนส่วนใหญ่จึงไม่นิยมลงทุนคอนโดด้วยการประมูล

พอสรุปได้ว่าช่องทางในการลงทุนคอนโดจาก Developer และ Auction จะเป็นเก็งกำไร คือ ซื้อมาทำกำไรแล้วก็ขาย ซึ่งมีส่วนต่าง Capital Gain (กำไรส่วนต่าง) ที่ล่อตาล่อใจนักลงทุนประเภท Flip ได้ดีเลยทีเดียว ส่วนช่องทางในการลงทุนคอนโดจาก Sub sale จะเป็นการปล่อยเช่าการถือยาว ซึ่งต้องการได้กระแสเงินสด (Cash Flow) เข้ากระเป๋า

เพราะฉะนั้นจากช่องทางที่ถามกันเข้ามาว่าช่องทางไหนดีที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับความถนัด ความชอบ ซึ่งสไตล์การลงทุนของแต่ละคนซึ่งย่อมไม่เหมือนกัน ขอพึงระวังไว้อย่างหนึ่ง ว่าการลงทุนอย่าด่วนใจร้อนโปรดศึกษาข้อมูล คิดวิเคราะห์ก่อนตัดสินใจ เชื่อเถอะค่ะว่าการลงทุนที่รวยเร็วโดยไม่ลงมือทำอะไรเลยนั้นไม่มีอยู่จริง

พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับ ว่า ลงทุนคอนโด แบบไหนดี ? มีวิธีไหนบ้าง? วิธีไหนเริ่มต้นได้ง่ายไม่ต้องใช้เงินทุนมากมาย และวิธีไหนบ้างที่ต้องมีความพร้อมทางการเงินจริงๆ เพื่อให้สามารถรับความเสี่ยงและไม่เดือดร้อนในภายหลังครับ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ควรประเมินความพร้อมของตนเองก่อนลงทุนด้วยเสมอครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีๆ ได้ใหม่ที่ facebook.com/selectcenter.co.th นะครับ

About the author
admin
Admin Select Center

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.